Ακίνητα: πώς θα διασώσετε δικαιώματα δόμησης

Ξεκίνησε η αντίστροφη μέτρηση για τον επανακαθορισμό των ορίων στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Τι σημαίνει αυτό; Σημαίνει πως χιλιάδες ιδιοκτήτες σε περίπου 12.000 οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων που υπάρχουν σε όλη τη χώρα, θα κληθούν μέσα στο επόμενο διάστημα να ελέγξουν ψηφιακούς χάρτες και να υποβάλουν τεκμηριωμένες ενστάσεις για τα δικαιώματα δόμησης των ακινήτων τους, στις περιπτώσεις που περιορίζονται ή καταργούνται από τα νέα όρια στους οικισμούς που θα διαμορφωθούν, σε νέα ψηφιακή πλατφόρμα η οποία αναμένεται να ανοίξει – με βάση τον έως τώρα σχεδιασμό – στις αρχές του επόμενου έτους. Ηδη το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχώρησε στην προκήρυξη διαγωνισμού για την επιλογή του αναδόχου που θα κατασκευάσει και θα υποστηρίξει την πλατφόρμα.

Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, με βάση στοιχεία από πρόσφατες πολεοδομικές μελέτες αναφέρονται περιορισμοί που φθάνουν ανάλογα την περιοχή από 30% έως 90% της προηγούμενης οικιστικής έκτασης. Οι αλλαγές αυτές, κατά τις ίδιες πηγές, συνδέονται με τη νέα μεθοδολογία οριοθέτησης, τις κατευθύνσεις της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) αλλά και τις διορθωτικές νομοθετικές παρεμβάσεις για οικισμούς έως 700 κατοίκους και σ’ εκείνους από 701 έως 2.000 κατοίκους. Σε ό,τι αφορά τις διορθωτικές νομοθετικές παρεμβάσεις, υπενθυμίζεται πως με βάση τον τελευταίο σχεδιασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ένας κάτοικος κάνει πλέον τη διαφορά (!), ενώ προβλέπονται δύο πολεοδομικά εργαλεία: η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων. Το πρώτο αφορά κοινότητες έως 700 κατοίκους, ενώ το δεύτερο θα καλύπτει οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους.

Στην ψηφιακή πλατφόρμα, με βάση τα στοιχεία που έχουν γίνει γνωστά, θα είναι αναρτημένα τα νέα προτεινόμενα όρια των οικισμών, θα υπάρχει γεωχωρική απεικόνιση σε διαδραστικό χάρτη, ενώ σε αυτήν, θα γίνεται η ηλεκτρονική υποβολή ενστάσεων, η καταχώριση έντυπων αντιρρήσεων από τους δήμους και η δημιουργία ενιαίου μητρώου.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται να δοθεί από τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες, στις περιοχές που βρίσκονταν εντός παλαιών διοικητικών ορίων αλλά δεν εντάσσονται κατ’ ανάγκη στο νέο προαναφερόμενο πολεοδομικό περίγραμμα (η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων).

Οι τελευταίοι θα πρέπει να ελέγξουν αν οι ζώνες αυτές προβλέπονται στην αναρτημένη μελέτη, ποια είναι η γεωγραφική τους έκταση και ποιοι όροι εφαρμόζονται. Διευκρίνιση: οι ρυθμίσεις συνδέονται με διαφορετικά όρια αρτιότητας και απαιτήσεις προσώπου σε δρόμο. Η υπαγωγή σε μία ζώνη, επομένως, δεν συνεπάγεται χωρίς περαιτέρω έλεγχο ότι κάθε ακίνητο διατηρεί όλα τα προηγούμενα δικαιώματα δόμησης.

Ενα από τα κρισιμότερα σημεία της νέας διαδικασίας είναι η 30ήμερη προθεσμία. Η διακήρυξη αναφέρεται σε 30 ημέρες υποβολής και 30 ημέρες εξέτασης, ενώ περιγράφει και τις ειδικές διαδικασίες γνωμοδότησης των Δημοτικών Συμβουλίων.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η τεχνική πρόβλεψη για αυτοματοποιημένο κλείδωμα της διαδικασίας μετά τη λήξη του διαστήματος υποβολής. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να περιμένουν τις τελευταίες ημέρες για την αναζήτηση των δικαιολογητικών, τη σύνταξη τοπογραφικού ή την προετοιμασία τεχνικής έκθεσης.

Η εξέταση των ενστάσεων περιλαμβάνει 7 στάδια. Την ανάρτηση, την υποβολή της έντασης, την πρωτοκόλληση, τον προέλεγχο μέσω ΑΙ, τη δρομολόγηση, την εξέταση/αξιολόγηση και τη γνωμοδότηση. Μέσω της πλατφόρμας οι εξουσιοδοτημένοι χρήστες των δήμων και οι μελετητές θα μπορούν να ταξινομούν και να εξετάζουν το διαθέσιμο υλικό, καθώς και να καταχωρίζουν τεχνικά σχόλια και εισηγήσεις όπου επιτρέπεται.

Η ολοκλήρωση της εξέτασης των ενστάσεων δεν αποτελεί το τελευταίο στάδιο της οριοθέτησης. Η διακήρυξη προβλέπει την οργανωμένη καταχώριση των δεδομένων που προκύπτουν από την επεξεργασία των αντιρρήσεων και την εξαγωγή τους σε κατάλληλες ψηφιακές μορφές.

Ειδικότερα, το υλικό θα μπορεί να αξιοποιείται στις επόμενες διοικητικές και γνωμοδοτικές ενέργειες, οι οποίες οδηγούν στην προβλεπόμενη διαδικασία θεσμοθέτησης των ορίων με Προεδρικά Διατάγματα.