Τα 10+4 «κλειδιά» για ανακαίνιση χωρίς εκπλήξεις

Σήμερα, ακόμη και μια φαινομενικά μικρή ανακαίνιση, όπως είναι το γκρέμισμα τοίχων, η αλλαγή κουφωμάτων, η θερμομόνωση, οι εργασίες όψεων κ.ά. μπορεί – ανάλογα την περίπτωση – να απαιτεί την έκδοση άδειας Μικρής Κλίμακας, απογραφή στον ΕΦΚΑ για ένσημα και υποχρεωτική διαχείριση μπαζών. Επίσης, σε πολλές περιπτώσεις απαιτούνται και επίσης εγκρίσεις από Δημόσιες Υπηρεσίες, ειδικά σε παραδοσιακούς οικισμούς ή αν πρόκειται για διατηρητέα ή για ακίνητα κοντά στη θάλασσα.

Αυτό όμως δεν το γνωρίζουν πολλοί ιδιοκτήτες. Το μαθαίνουν έπειτα από καταγγελία γειτόνων στην πολεοδομία ή όταν πάνε να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους. Τότε ενημερώνονται πως έχουν καταγραφεί εις βάρος τους  πολεοδομικές παραβάσεις, πως τους έχουν επιβληθεί πρόστιμα ή πως υπάρχουν εκκρεμότητες με τα ένσημα ή τα οικοδομικά υλικά.

Δεν χρειάζεται για όλες τις περιπτώσεις. Ωστόσο, για πολλές εργασίες απαιτείται Εγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας. Για παράδειγμα, αν ένας ιδιοκτήτης θέλει να γκρεμίσει εσωτερικούς τοίχους για να ενώσει την κουζίνα με το σαλόνι, να αλλάξει μπάνιο, να τοποθετήσει νέες ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις ή να κάνει θερμομόνωση στην πρόσοψη, τότε, συνήθως απαιτείται η έκδοση άδειας Μικρής Κλίμακας. Αντίθετα, ένα απλό βάψιμο ή η αντικατάσταση ενός κουφώματος στο ίδιο ακριβώς άνοιγμα, μπορεί να γίνει χωρίς έκδοση άδειας. Ωστόσο, και πάλι πρέπει να εξεταστεί αν απαιτείται βεβαίωση μηχανικού ή εγκρίσεις από άλλες υπηρεσίες.

Η πολεοδομική νομοθεσία δεν αφορά μόνο νέες οικοδομές. Αφορά και εργασίες που επηρεάζουν τη λειτουργία, την ασφάλεια ή την εικόνα ενός κτιρίου. Για παράδειγμα, κάποιος μπορεί να θεωρεί ότι η τοποθέτηση σκαλωσιάς για βάψιμο της πολυκατοικίας είναι μια απλή εργασία. Ομως από τη στιγμή που χρησιμοποιούνται ικριώματα, απαιτείται η έκδοση άδειας Μικρής Κλίμακας και μέτρα ασφαλείας. Αν γίνει καταγγελία και δεν υπάρχει άδεια, τότε, επιβάλλονται πρόστιμα, τόσο στον ιδιοκτήτη όσο και στους υπεύθυνους των εργασιών.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να γνωρίζουν πως ακόμη και σε μια ανακαίνιση διαμερίσματος, όταν απασχολούνται τεχνίτες και συνεργεία, προβλέπεται απογραφή οικοδομοτεχνικού έργου στον ΕΦΚΑ, και υπολογισμός ασφαλιστικών εισφορών.

Πολλοί θεωρούν ότι μπορούν να αφήσουν τα οικοδομικά απόβλητα δίπλα στους κάδους απορριμμάτων ή σε κάποιο οικόπεδο. Αυτό όμως απαγορεύεται. Τα μπάζα θεωρούνται Απόβλητα Εκσκαφών, Κατασκευών και Κατεδαφίσεων (ΑΕΚΚ) και πρέπει να οδηγούνται υποχρεωτικά σε εγκεκριμένα συστήματα ανακύκλωσης και διαχείρισης.

Για παράδειγμα, σε μια ολική ανακαίνιση, όπου αποξηλώνονται πλακάκια, ντουλάπια, είδη υγιεινής και τοίχοι, ο μηχανικός συντάσσει Σχέδιο Διαχείρισης Αποβλήτων και γίνεται συνεργασία με αδειοδοτημένη εταιρεία αποκομιδής μπαζών. Στο τέλος των εργασιών εκδίδεται βεβαίωση παραλαβής των αποβλήτων, η οποία αποδεικνύει ότι η διαδικασία έγινε νόμιμα.

Ενας ιδιοκτήτης δεν γνώριζε πως χρειαζόταν άδεια για την ανακαίνιση. Μπορεί να νομιμοποιήσει εκ των υστέρων τις εργασίες που έγιναν με την έκδοση άδειας Μικρής Κλίμακας;

Αν οι εργασίες μπορούσαν να γίνουν νόμιμα με Αδεια Μικρής Κλίμακας, μπορεί να εκδοθεί εκ των υστέρων ΕΕΔΜΚ νομιμοποίησης με την καταβολή του αντίστοιχου προστίμου. Αυτό συμβαίνει συχνά σε εργασίες ανακαίνισης, θερμομόνωσης, αλλαγών όψεων ή εργασίες με ικριώματα που έγιναν χωρίς προηγούμενη άδεια.

Αν αντικατασταθούν τα κουφώματα στο ίδιο άνοιγμα, χωρίς αλλαγές στις διαστάσεις και χωρίς χρήση ικριωμάτων, συνήθως δεν απαιτείται άδεια Μικρής Κλίμακας. Αν όμως μεγαλώσουν τα ανοίγματα, αλλάξει η όψη του κτιρίου ή τοποθετηθούν σκαλωσιές, τότε, απαιτείται άδεια και έλεγχος από μηχανικό. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι οι πολυκατοικίες όπου ιδιοκτήτες αλλάζουν μόνοι τους χρώματα ή τύπους κουφωμάτων και στη συνέχεια δημιουργούνται προβλήματα με τον Κανονισμό της πολυκατοικίας ή με την αισθητική του κτιρίου.