Αγορά κατοικίας: μια νέα κρίση προ των πυλών, λόγω πληθωρισμού και διαφαινόμενης αύξησης των επιτοκίων

Οι σελίδες των οικονομικών εφημερίδων και τα ρεπορτάζ των ειδήσεων θυμίζουν πολύ το παρελθόν. Εκείνη την εποχή που τα υψηλά επιτόκια δανεισμού επηρέαζαν την αγορά κατοικίας και την ικανότητα των δανειοληπτών να αποπληρώσουν το στεγαστικό δάνειο για το σπίτι τους.

Σήμερα, με επίκεντρο τον πληθωρισμό, που τροφοδοτείται από την ενεργειακή κρίση (πόλεμος στο Ιράν, κλειστά Στενά του Ορμούζ, επιθέσεις των Χούθι στη Σαουδική Αραβία), υπάρχει μεγάλη ανησυχία διεθνώς και για το ζήτημα της στέγασης. Οι αποδόσεις των ομολόγων ανεβαίνουν και αυτό θα επηρεάσει τα δημόσια οικονομικά, ενώ θα επιφέρει αλλαγές στην αγορά κατοικίας. Ασφαλώς οι διαφορές μεταξύ ΗΠΑ-Αυστραλίας και Ευρωπαϊκής Ένωσης είναι πολύ σημαντικές.

Επίσης, τόσο η Fed όσο και η ΕΚΤ δείχνουν ότι ετοιμάζονται για αυξήσεις των βασικών επιτοκίων τους.

Όπως επισημαίνει ο Economist, το επιτόκιο των περισσότερων αμερικανικών στεγαστικών δανείων ακολουθεί στενά την απόδοση των δεκαετών κρατικών ομολόγων των ΗΠΑ. Κυμαίνεται πλέον γύρω στο 5%, στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων δύο δεκαετιών. Στη Γερμανία τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων καθορίζονται με βάση τις αποδόσεις των μακροπρόθεσμων γερμανικών κρατικών ομολόγων, που την περίοδο αυτή κυμαίνονται γύρω στο 3,4%.

Παρόμοιες πρακτικές ακολουθούνται και σε άλλες ανεπτυγμένες οικονομίες. Η αγορά κατοικίας παρακολουθεί την πορεία των επιτοκίων των κεντρικών τραπεζών. Εάν τα επιτόκια παραμείνουν υψηλά, και κυρίως αν αυξηθούν περαιτέρω, ένας συνδυασμός παραγόντων θα μπορούσε να οδηγήσει σε παρατεταμένη περίοδο κάμψης των τιμών των κατοικιών. Και αύξηση του κόστους δανεισμού.

Μετά την τελευταία αύξηση του κόστους δανεισμού, την περίοδο 2022-2023, η παγκόσμια αγορά κατοικίας παρέμεινε εντυπωσιακά αλώβητη, επισημαίνει ο Economist. Ακόμη και αν συνυπολογιστεί ο πληθωρισμός των τελευταίων ετών, οι τιμές των κατοικιών στις ανεπτυγμένες οικονομίες υπολείπονται μόλις κατά 4% από τα ιστορικά τους υψηλά. Η εικόνα σήμερα στον κόσμο είναι μεικτή.

Στη Νέα Ζηλανδία, όπου η αγορά κατοικίας είχε αποσυνδεθεί πλήρως από τα οικονομικά θεμελιώδη μεγέθη κατά τη διάρκεια της πανδημίας COVID-19, οι πραγματικές αξίες των κατοικιών έχουν υποχωρήσει κατά 25% από το υψηλότερο σημείο τους. Κάμψη σημειώθηκε και στη γερμανική αγορά κατοικίας, η οποία συνήθως χαρακτηρίζεται από αξιοσημείωτη σταθερότητα.

Στην Αυστραλία, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών είναι ελαφρώς υψηλότερες από το επίπεδο-ρεκόρ που είχαν φτάσει κατά τη διάρκεια της πανδημίας.

Στις ΗΠΑ, η αγορά κατοικίας έχει ευνοηθεί. Ακριβές περιοχές του Σαν Φρανσίσκο, όπου ζουν κάποιοι από τους ηγέτες της ΑΙ, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 20% μέσα στον τελευταίο χρόνο. Και στην Πορτογαλία, όποιος αγόρασε κατοικία κατά τη διάρκεια της κρίσης χρέους της ευρωζώνης το 2013, σήμερα θα έχει ένα ακίνητο με αξία αυξημένη κατά σχεδόν 200% σε πραγματικούς όρους.

Φυσικά, οι ανησυχίες είναι διαφορετικές, ανάλογα με την πλευρά στην οποία βρίσκεται ο ενδιαφερόμενος. Αν είναι πωλητής ή αγοραστής… Αλλά και σε ποιο μέρος του πλανήτη ζεις. Διότι η Ευρώπη διαφέρει πολύ από άλλες περιοχές του κόσμου.