Κάτι αλλάζει στην αγορά κατοικίας: η προσφορά μεγαλώνει, οι αγοραπωλησίες υποχωρούν

Τα ευρήματα αυτά δεν επιβεβαιώνουν, τουλάχιστον προς το παρόν, το σχήμα που αποδίδει τις μεταβολές των τιμών αποκλειστικά στην ισορροπία προσφοράς και ζήτησης. Θεωρητικά, περισσότερα σπίτια προς πώληση και λιγότερες αγοραπωλησίες θα έπρεπε να πιέζουν τις τιμές προς τα κάτω. Η εικόνα παρόλα αυτά είναι πιο σύνθετη. Οι λιγότερες συναλλαγές δεν σημαίνουν απαραίτητα μικρότερη ζήτηση, αφού οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων υπερδιπλασιάστηκαν, φτάνοντας τα 1,14 δισ. ευρώ το β΄τρίμηνο του 2026 από 492 εκατ. ευρώ έναν χρόνο νωρίτερα. Επιπλέον, ο δείκτης τιμών αφορά το α΄τρίμηνο, οπότε μια ενδεχόμενη επίδραση της επιβράδυνσης ίσως φανεί αργότερα.

Αν κάπου αποτυπώνονται οι πιέσεις στην αγορά κατοικίας, είναι στην ψαλίδα ανάμεσα στη ζητούμενη και στην τελική τιμή. Στα νότια προάστια της Αθήνας, μία από τις ακριβότερες αγορές της χώρας, η τελική τιμή εκτιμάται κατά μέσο όρο 38,5% χαμηλότερη από τη ζητούμενη, η μεγαλύτερη απόκλιση μεταξύ των έξι περιοχών. Σύμφωνα με το δελτίο, η διαφορά υποδηλώνει μεγαλύτερο περιθώριο διαπραγμάτευσης ανάμεσα σε πωλητή και αγοραστή. Τη μικρότερη ψαλίδα καταγράφουν η Θεσσαλονίκη και τα βόρεια προάστια.

Οι ενεργές αγγελίες πώλησης ανά 1.000 κατοίκους αυξήθηκαν και στις έξι περιοχές που εξετάζει η μελέτη. Η μικρότερη άνοδος καταγράφηκε στα βόρεια προάστια (+14,6%) και η μεγαλύτερη στα δυτικά (+26,4%), με τη Θεσσαλονίκη να ακολουθεί κατά πόδας (+24%). Στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια η αύξηση ήταν 21% και στον Πειραιά 19%. Την πυκνότερη προσφορά σε σχέση με τον πληθυσμό συγκεντρώνουν τα νότια προάστια, το κέντρο της Αθήνας και η Θεσσαλονίκη. Δεν είναι τυχαίο ότι οι περιοχές με τις περισσότερες αγγελίες είναι και εκείνες με το μεγαλύτερο απόθεμα κενών κατοικιών. Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, το 24,1% των κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας και το 23,5% στη Θεσσαλονίκη ήταν κενές, έναντι 13,9% στα βόρεια προάστια.

Η αγορά κατοικίας δυσκολεύτηκε να απορροφήσει την πρόσθετη προσφορά. Τη μεγαλύτερη πτώση συναλλαγών κατέγραψαν τα δυτικά προάστια της Αθήνας, περιοχές που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν οικονομικά προσιτές, όπου οι αγοραπωλησίες μειώθηκαν κατά 30% την ώρα που οι αγγελίες αυξήθηκαν κατά 26%. Ακολουθούν η Θεσσαλονίκη (−26%) και, στην τρίτη θέση, το κέντρο της Αθήνας και ο Πειραιάς (−23%). Πιο ανθεκτικά εμφανίζονται τα νότια και τα βόρεια προάστια, με μείωση των συναλλαγών κατά 17% και 18% αντίστοιχα. Το δελτίο διευκρινίζει ότι το μητρώο συναλλαγών δεν καλύπτει το σύνολο των αγοραπωλησιών, η τάση πάντως είναι σαφής.

Το δελτίο δεν εξετάζει τα κίνητρα των πωλητών και επισημαίνει ότι ο χρόνος παραμονής αποτελεί ένδειξη και όχι μέτρηση του χρόνου πώλησης, αφού μια αγγελία μπορεί να αποσυρθεί ή να λήξει χωρίς να πουληθεί το ακίνητο. Σημειώνει επίσης ότι, όσο οι αγγελίες μένουν περισσότερο στις πλατφόρμες, τόσο διογκώνεται μηχανικά και το απόθεμα των ενεργών αγγελιών.

Η σύνθεση της νέας προσφοράς διαφέρει σημαντικά από περιοχή σε περιοχή. Στα νότια προάστια το 31% των ενεργών αγγελιών αφορά κατοικίες που χτίστηκαν την τελευταία δεκαετία και στα βόρεια το 25%, ενώ στο κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά τα ποσοστά περιορίζονται στο 10% και στο 11%. Εκεί η αύξηση της προσφοράς προέρχεται κυρίως από παλαιότερα ακίνητα και, ειδικά στο κέντρο, από κενά διαμερίσματα που επιστρέφουν στην αγορά κατοικίας. Στα νεόδμητα, οι ζητούμενες τιμές των διαμερισμάτων ενός υπνοδωματίου ήταν 4,7% έως 9,2% υψηλότερες από έναν χρόνο νωρίτερα, ξεπερνώντας κάθε άλλη κατηγορία μεγέθους.

Η κατασκευαστική δραστηριότητα δείχνει ότι η προσφορά θα συνεχίσει να διευρύνεται. Στο πεντάμηνο Ιανουαρίου–Μαΐου 2026, οι ιδιωτικές οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά περίπου 16% τόσο στην Αττική όσο και στην Κεντρική Μακεδονία, ενώ η αντίστοιχη επιφάνεια αυξήθηκε κατά 61% και 78%, γεγονός που παραπέμπει σε μεγαλύτερα έργα. Καθώς ο πληθυσμός και ο αριθμός των νοικοκυριών μειώνονται, το ΙΟΒΕ εκτιμά ότι η ξένη ζήτηση πιθανότατα επηρεάζει τη νέα οικοδομική δραστηριότητα. Πρόκειται για εκτίμηση και όχι για μετρημένη σχέση, ενώ οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν στα 0,5 δισ. ευρώ το α΄ τρίμηνο του 2026, αρκετά κάτω από την κορυφή του τέλους του 2024.

Για να μετριαστεί η δυναμική των τιμών, το ΙΟΒΕ σημειώνει ότι η στεγαστική πολιτική θα μπορούσε να εστιάσει στην επέκταση της προσφοράς, ώστε αυτή να ανταποκρίνεται καλύτερα στη μεταβαλλόμενη ζήτηση. Η παρατήρηση εκ πρώτης όψεως προκαλεί απορία, αφού η προσφορά ήδη αυξάνεται. Το επίμαχο ζήτημα όμως δεν είναι μόνο πόσες κατοικίες βγαίνουν προς πώληση, αλλά και τι είδους, σε ποιες τιμές και σε ποια κοινωνικά και εισοδηματικά στρώματα απευθύνονται.