Αλαλούμ στις πολεοδομίες με τις εκτός σχεδίου περιοχές - 10+3 ερωτήσεις - απαντήσεις με όλες τις πληροφορίες

Αλαλούμ επικρατεί στις πολεοδομίες, με άλλες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές κι άλλες όχι (!). Αποτέλεσμα της κατάστασης που επικρατεί είναι ιδιοκτήτες με σχεδόν ίδια ακίνητα να αντιμετωπίζονται διαφορετικά από τις πολεοδομίες, ανάλογα με την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητό τους. Ολη αυτή η κατάσταση προκαλεί ανασφάλεια σε δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων – σε εκτός σχεδίου περιοχές –, αφού αγροτεμάχια που πριν από μερικά χρόνια είχαν μεγάλη εμπορική αξία, σήμερα παραμένουν απούλητα. Το σκηνικό που έχει διαμορφωθεί οφείλεται στη μη ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού που έχει ως αποτέλεσμα να εκκρεμεί εδώ και χρόνια μια τελική νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Η απάντηση δεν είναι πλέον τόσο απλή όσο ήταν στο παρελθόν, μιας και δεν υπάρχει μια ενιαία πρακτική σε όλη τη χώρα. Ετσι, παρότι η ισχύουσα νομοθεσία διατηρεί τις διατάξεις περί αρτιότητας και παρεκκλίσεων, στην πράξη εξακολουθούν να παρατηρούνται διαφορετικές ερμηνείες ως προς την εφαρμογή τους, κυρίως μετά τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, που έχει επαναφέρει στο επίκεντρο το ζήτημα της πρόσβασης σε νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

Πριν από οποιαδήποτε ενέργεια, απαιτείται εξατομικευμένος έλεγχος κάθε ακινήτου.

Επειδή, παρά την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας (με τον Ν. 5306/2026), εξακολουθούν να παρατηρούνται διαφορετικές ερμηνείες στην εφαρμογή της από ορισμένες Υπηρεσίες Δόμησης, κυρίως ως προς ζητήματα που σχετίζονται με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας και την αναγνώριση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου.

Το αποτέλεσμα είναι να δημιουργείται διαφορετική διοικητική πρακτική από περιοχή σε περιοχή, γεγονός που πλήττει την ασφάλεια δικαίου. Γιατί; Επειδή δεν μπορεί το ίδιο πολεοδομικό ζήτημα να έχει διαφορετική απάντηση ανάλογα με τον δήμο, την Υπηρεσία Δόμησης και την ερμηνεία που ακολουθείται τοπικά.

Κατά τη δημόσια συζήτηση που είχε αναπτυχθεί το προηγούμενο διάστημα, είχε εκδηλωθεί από το ΥΠΕΝ η πρόθεση να υπάρξει μεταβατική νομοθετική αντιμετώπιση του ζητήματος. Ωστόσο, η προαναφερόμενη ρύθμιση δεν προχώρησε και τελικά επιλέχθηκε η ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού μέσω των ΤΠΣ και των λοιπών θεσμικών εργαλείων.

Επειδή κρίθηκε πως δεν θα έπρεπε να δοθεί μία προσωρινή λύση, αλλά να αντιμετωπιστεί το ζήτημα οριστικά μέσα από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και την αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων.

Μέχρι τότε, κάθε περίπτωση εξετάζεται αυτοτελώς, με βάση τα πραγματικά δεδομένα του ακινήτου, το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο και τη νομολογία. Ετσι, η κατάσταση που έχει διαμορφωθεί δεν είναι εύκολη για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.

Τα ΤΠΣ θα καθορίσουν οριστικά τις χρήσεις γης, τις ζώνες ανάπτυξης, τους όρους δόμησης, τις περιοχές προστασίας και τη συμβατότητα κάθε δραστηριότητας. Για να αποκτήσουν όμως ισχύ απαιτείται μια ιδιαίτερα σύνθετη διαδικασία, η οποία περιλαμβάνει περιβαλλοντική αδειοδότηση, γνωμοδοτήσεις, επεξεργασία από το Συμβούλιο της Επικρατείας και τελική έκδοση Προεδρικού Διατάγματος. Οι πρώτες εγκρίσεις αναμένονται σταδιακά, ενώ η πλήρης εφαρμογή θα απαιτήσει περισσότερο χρόνο.

Τα νέα όρια των οικισμών θα επηρεάσουν καθοριστικά την οικοδομησιμότητα, γιατί πολλά ακίνητα που μέχρι σήμερα θεωρούνταν ότι βρίσκονται μέσα στον οικισμό ενδέχεται να βρεθούν εκτός των νέων ορίων. Οσα οικόπεδα μείνουν μέσα στα νέα όρια διατηρούν, κατά κανόνα, δυνατότητα δόμησης με τους όρους του οικισμού. Οσα βρεθούν εκτός ή σε εξωτερικές ζώνες θα εξετάζονται με αυστηρότερα κριτήρια, όπως αρτιότητα, πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό και ειδικοί περιορισμοί. Κι αυτό για πολλά μικρά οικόπεδα μπορεί πρακτικά να σημαίνει απώλεια της δυνατότητας δόμησης.