Το κατά δντ «ελληνικό στεγαστικό παράδοξο»: σπίτια υπάρχουν, αλλά είναι απλησίαστα για το μέσο νοικοκυριό

Η μελέτη του ΔΝΤ εντάσσεται στις ειδικές αναλύσεις (Selected Issues Papers) που συνοδεύουν την περιοδική αξιολόγηση της ελληνικής οικονομίας. Στην ολοκλήρωσή της συνέβαλαν εμπειρογνώμονες από την Τράπεζα της Ελλάδας, το Ίδρυμα Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ) το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ) και την Alpha Bank. Στατιστικά στοιχεία παρείχαν η πλατφόρμα Spitogatos και η ΕΛΣΤΑΤ.  Μέρος των ευρημάτων της έρευνας παρουσίασε σε προδημοσίευση ο Spitogatos τον Ιούνιο. Η πλήρης μελέτη δημοσιοποιήθηκε στις 27 Ιουλίου.

Η έκθεση δεν περιορίζεται στα γνωστά και καταγεγραμμένα δεδομένα – όπως για παράδειγμα ότι η Ελλάδα έχει το υψηλότερο ποσοστό υπερβολικής στεγαστικής επιβάρυνσης στην ΕΕ και το ακριβότερο κόστος στέγασης σε αναλογία με το εισόδημα. Προβάλλει και λιγότερο γνωστά ποιοτικά στοιχεία, που αντανακλούν την κοινωνική – ανθρωπιστική διάσταση της στεγαστικής κρίσης. Για παράδειγμα, όπως αποδεικνύει πρόσφατη έρευνα του ΟΟΣΑ, σχεδόν δύο στους τρεις κατοίκους της Ελλάδας ζoυν σε συνθήκες στεγαστικής ανασφάλειας. Συγκεκριμένα, το 67% των ερωτηθέντων ελληνικών νοικοκυριών δήλωσαν ότι ανησυχούν για την εξεύρεση ή τη διατήρηση κατάλληλης στέγης μέσα στο επόμενο έτος ή τα επόμενα δύο χρόνια. Πρόκειται για το υψηλότερο ποσοστό ανάμεσα σε όλες τις χώρες που περιλαμβάνει η έρευνα του ΟΟΣΑ, πάνω από την Ισπανία (64%) και την Πορτογαλία (57%), χώρες που αντιμετωπίζουν επίσης οξύ στεγαστικό πρόβλημα.

Με την κρίση ο κύκλος ανατράπηκε απότομα και οι τιμές οικιστικών ακινήτων σημείωσαν πτώση άνω του 40% κατά την περίοδο 2008-2016. Έκτοτε, οι τιμές ανακάμπτουν σταθερά, σημειώνοντας σωρευτική αύξηση περίπου 85%, όταν το διαθέσιμο εισόδημα ανά κάτοικο αυξήθηκε μόλις 47% την ίδια περίοδο. Όσο για το πραγματικό εισόδημα, παραμένει κατά 15% χαμηλότερο από το 2009.

Το μεγαλύτερο μέρος της αύξησης των τιμών σημειώθηκε μετά την πανδημία (+61% από το 4ο τρίμηνο του 2020). Σε αντίθεση με άλλες χώρες της ζώνης του ευρώ, η επίδραση της σύσφιξης της νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ στις τιμές ήταν μάλλον περιορισμένη.

Σύμφωνα με το ΔΝΤ η υπερτίμηση των οικιστικών ακινήτων εκτιμάται σε περίπου 10%. Αναγνωρίζει δηλαδή ότι οι τρέχουσες τιμές πώλησης κατοικιών δεν ανταποκρίνονται στα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας (εισοδήματα, πληθωρισμός, μακροοικονομικά δεδομένα). Δεν κάνει όμως λόγο για φαινόμενα φούσκας. Υπενθυμίζεται ότι η Κομισιόν σε αντίστοιχη έρευνα, αναφέρει πολύ υψηλότερο ποσοστό υπερτίμησης στο 18%.

Η μελέτη υπολογίζει ότι ένα νοικοκυριό με μέσο εισόδημα χρειάζεται περίπου 24 χρόνια αποταμίευσης, όχι για να αγοράσει σπίτι, αλλά για να συγκεντρώσει την προκαταβολή αγοράς κατοικίας, με υπόθεση αποταμιευτικού ρυθμού 10% ετησίως. Το ποσοστό υπερβολικής βάρυνσης από στεγαστικό κόστος παραμένει υψηλό, με δύο στα πέντε νοικοκυριά να ξοδεύουν πάνω από 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους σε στέγαση.

Όπως προαναφέρθηκε, πάνω από 60% των ελληνικών νοικοκυριών είναι πλήρεις ιδιοκτήτες χωρίς στεγαστικό δάνειο, κάτι που θεωρητικά θα έπρεπε να μειώνει την οικονομική πίεση. Ωστόσο, σύμφωνα με τους ερευνητές, πολλά από αυτά τα νοικοκυριά είναι πλούσια σε ακίνητη περιουσία αλλά φτωχά σε ρευστό εισόδημα, καθώς η κατοχή στέγης δεν μεταφράζεται αυτόματα σε χαμηλότερο κόστος συντήρησης, ενέργειας και φορολογίας. Η παλαιότητα και η ενεργειακή αναποτελεσματικότητα του κτιριακού αποθέματος επιβαρύνουν περαιτέρω τους ιδιοκτήτες. Μόλις 7,4% των κατοικιών διαθέτει ενεργειακή κλάση Β ή καλύτερη, με αποτέλεσμα η ελληνική κατοικία να καταναλώνει περίπου 65% περισσότερη ενέργεια ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με την πορτογαλική.

Οι συντάκτες της μελέτης προτείνουν έξι κατευθύνσεις πολιτικής.  Πρώτη προτεραιότητα είναι η ενεργοποίηση των κενών κατοικιών μέσω συνδυασμού προγραμμάτων ανακαίνισης, φορολογικών αντικινήτρων  και μεταρρύθμισης του κληρονομικού δικαίου ώστε να λυθούν προβλήματα συνιδιοκτησίας.

Η δεύτερη σύσταση αφορά την ενίσχυση της ελκυστικότητας των μακροχρόνιων μισθώσεων μέσω μείωσης του ρίσκου για τους ιδιοκτήτες, ενώ η μελέτη ζητά συστηματική αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας των περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση πριν από νέες παρεμβάσεις.

Τρίτη σύσταση είναι η ενίσχυση της παραγωγικότητας του κατασκευαστικού κλάδου, με εκπαίδευση εργατικού δυναμικού και καλύτερη πρόσβαση σε χρηματοδότηση για μικρομεσαίους κατασκευαστές.