Το μεγάλο έλλειμμα προσιτής κατοικίας

Οι σκηνές που στήθηκαν την περασμένη Τρίτη στο Σύνταγμα από φοιτητές δεν ήταν απλώς μία ακόμη εικόνα διαμαρτυρίας στο κέντρο της Αθήνας. Ήταν ίσως η πιο εύγλωττη εικόνα ενός προβλήματος που πιέζει όλο και περισσότερο τα νοικοκυριά. Το στεγαστικό δεν αφορά μόνο όσους θέλουν να αγοράσουν κατοικία. Αφορά όλο και περισσότερο εκείνους που δυσκολεύονται να βρουν ένα σπίτι με ενοίκιο που να μπορούν να πληρώσουν.

Οι φοιτητές βγήκαν στον δρόμο ζητώντας μέτρα για το στεγαστικό, αύξηση του φοιτητικού στεγαστικού επιδόματος, βελτίωση των φοιτητικών εστιών και μεγαλύτερη οικονομική στήριξη των ίδιων και των οικογενειών τους. Το θέμα επιστρέφει στο προσκήνιο και το Σάββατο 24 Οκτωβρίου, με νέα συγκέντρωση έξω από το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, αυτή τη φορά με αιχμή και τους πλειστηριασμούς και τις εξώσεις.

Το πρόβλημα δεν είναι ότι η Ελλάδα δεν έχει σπίτια. Είναι ότι δεν έχει αρκετά διαθέσιμα σπίτια εκεί όπου υπάρχει ζήτηση και κυρίως σε τιμές που μπορεί να αντέξει το μέσο νοικοκυριό. Σύμφωνα με έρευνα του Spitogatos που παρουσιάστηκε στο συνέδριο Prodexpo 2026, η πίεση στην αγορά των ενοικίων είναι περίπου τριπλάσια σε σχέση με τις πωλήσεις. Πανελλαδικά καταγράφονται 2,4 μοναδικά αιτήματα ενδιαφέροντος ανά διαθέσιμο ακίνητο προς ενοικίαση, έναντι 0,79 στις πωλήσεις ενώ οι αναζητήσεις φθάνουν τις 23 ανά ενοικιαζόμενο ακίνητο.

Στην Αττική, οι κατοικίες με ενοίκιο έως 600 ευρώ συγκεντρώνουν πολλαπλάσια ζήτηση σε σχέση με τη διαθέσιμη προσφορά, ενώ μεγάλο μέρος όσων παραμένουν σε αυτή την κατηγορία βρίσκεται σε χαμηλή ενεργειακή κλάση ή χρειάζεται σημαντικές εργασίες ανακαίνισης.

Ανάλογη είναι η εικόνα και στις αγοραπωλησίες. Η μεγαλύτερη έλλειψη καταγράφεται στις κατοικίες αξίας έως 300.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα της αγοράς όπου κινείται το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης. Αντίθετα, στα ακριβότερα ακίνητα, άνω των 550.000 ευρώ, η σχέση προσφοράς και ζήτησης εμφανίζεται περισσότερο ισορροπημένη.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της απογραφής του 2021, το συνολικό οικιστικό απόθεμα της χώρας ξεπερνά τα 6,5 εκατ. κατοικίες ενώ το 34,5% δηλώνεται κενό. Πολλά ακίνητα παραμένουν κλειστά επειδή χρειάζονται ανακαίνιση. Αλλά έχουν κληρονομικές ή ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες ή εμπλοκές με το Κτηματολόγιο, άλλα χρησιμοποιούνται ως εξοχικές κατοικίες, άλλα έχουν περάσει στη βραχυχρόνια μίσθωση και άλλα λόγω μη εξυπηρετούμενων δανείων μεταφέρθηκαν στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers. Παράλληλα, σημαντικό μέρος του κενού αποθέματος βρίσκεται σε περιοχές με χαμηλή ή φθίνουσα ζήτηση. Ένα κενό σπίτι σε έναν οικισμό που χάνει πληθυσμό δεν μπορεί να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες ενός εργαζομένου στην Αθήνα, ενός φοιτητή στη Θεσσαλονίκη ή ενός εποχικού εργαζομένου σε ένα τουριστικό νησί.

Στη σημερινή στεγαστική πίεση έχει αφήσει βαθύ αποτύπωμα και η μεγάλη υποχώρηση της οικοδομικής δραστηριότητας στα χρόνια της οικονομικής κρίσης και των μνημονίων. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία των κατασκευών υποχώρησε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερα από 5 δισ. ευρώ στη δεκαετία του 2010. Οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν δραστικά και, παρά την ανάκαμψη των τελευταίων ετών, οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν αισθητά χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα.

Το 2025 οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούσαν στο 3,1% του ΑΕΠ, έναντι περίπου 5% κατά μέσο όρο στην Ευρωπαϊκή Ένωση και ποσοστών άνω του 10% στην Ελλάδα στα μέσα της δεκαετίας του 2000. Στη χαμηλή παραγωγή νέων κατοικιών προστίθεται και το εμπόδιο της έλλειψης εργατικού δυναμικού στις κατασκευές. Πανελλαδική έρευνα της Orientum σε περίπου 27.000 μαθητές λυκείου έδειξε ότι οι τεχνικές εργασίες βρίσκονται μόλις στην 36η θέση μεταξύ 38 επαγγελματικών κατηγοριών, με μόλις το 2,52% των μαθητών να δηλώνει υψηλό ενδιαφέρον. Λιγότεροι τεχνίτες σημαίνουν μεγαλύτερες καθυστερήσεις, υψηλότερο κόστος κατασκευής και μεγαλύτερη δυσκολία να αυξηθεί γρήγορα η προσφορά κατοικιών.

Η σταδιακή επανένταξη σημαντικού αριθμού αδρανών κατοικιών στην αγορά εκτιμάται ότι θα μπορούσε να οδηγήσει σε μείωση των πραγματικών τιμών κατά περίπου 15,5% έως 24,6%. Γι’ αυτό και η συζήτηση για το στεγαστικό μετακινείται όλο και περισσότερο από την επιδότηση της ζήτησης στην ενίσχυση της προσφοράς. Το μεγάλο στοίχημα είναι να ανοίξουν κλειστά σπίτια, να επιστρέψουν στην αγορά αδρανή ακίνητα, να επιταχυνθούν οι ανακαινίσεις και να αυξηθεί η νέα οικοδομή.