Μπλοκάρουν οι μεταβιβάσεις με τις αποκλίσεις στα τετραγωνικά

Λίγο πριν μπουν οι τελικές υπογραφές, χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων διαπιστώνουν πως οι συναλλαγές έχουν μπλοκάρει (!). Αιτία; Η διαφορά μεταξύ του εμβαδού που αναγράφεται στο συμβόλαιο και του εμβαδού που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο.

Οι προαναφερόμενες αποκλίσεις αποτελούν σήμερα ένα από τα πιο συνηθισμένα προβλήματα στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Τίθεται έτσι το ερώτημα: πότε μια απόκλιση θεωρείται ανεκτή και πότε απαιτείται διόρθωση;

Μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, το Κτηματολόγιο λειτουργεί ως το επίσημο σύστημα καταγραφής της ακίνητης περιουσίας. Τι σημαίνει αυτό; Σημαίνει πως πριν από κάθε συμβόλαιο, ελέγχεται αν το ακίνητο είναι σωστά καταχωρισμένο ως προς τη θέση, τα όρια, το σχήμα και το εμβαδόν του.

Ετσι, στην περίπτωση που το νέο τοπογραφικό δείχνει διαφορετικά τετραγωνικά από αυτά που αναγράφονται στο Κτηματολόγιο, η διαφορά δεν αγνοείται αυτομάτως. Τι γίνεται; Εξετάζεται αν πρόκειται για μικρή και ανεκτή απόκλιση ή για ουσιαστική γεωμετρική διαφορά η οποία απαιτεί διόρθωση.

Δεν υπάρχει ένας ενιαίος κανόνας που να λέει ότι μέχρι ένα συγκεκριμένο ποσοστό η απόκλιση είναι πάντα αποδεκτή. Στην πράξη, μικρές αποκλίσεις της τάξης του 2% έως 5% αντιμετωπίζονται συνήθως πιο εύκολα, ιδίως όταν δεν αλλάζουν τα όρια του ακινήτου. Ωστόσο, αυτό δεν αποτελεί απόλυτο δικαίωμα του ιδιοκτήτη, αφού κάθε περίπτωση εξετάζεται με βάση τα πραγματικά δεδομένα της. Σημασία δεν έχει μόνο το ποσοστό, αλλά κυρίως αν η διαφορά επηρεάζει τη γεωμετρία του ακινήτου ή γειτονικές ιδιοκτησίες.

Εδώ, ουσιαστικό ρόλο παίζει ο  προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου, ο οποίος ωστόσο δεν αποφασίζει αυθαίρετα. Εξετάζει την υπόθεση με βάση τις οδηγίες του Κτηματολογίου, τα τεχνικά στοιχεία, το είδος του ακινήτου, την παλαιότητα του τίτλου και την ακρίβεια του τοπογραφικού. Πρακτικά υπάρχει ένα περιθώριο εκτίμησης, γι’ αυτό και παρατηρούνται διαφορές στην αντιμετώπιση παρόμοιων περιπτώσεων από το ένα Κτηματολογικό Γραφείο στο άλλο.

Στα εκτός σχεδίου ακίνητα ακούγεται συχνά ότι υπάρχει ανοχή έως 10%. Ωστόσο, η διατύπωση αυτή χρειάζεται προσοχή, καθώς δεν πρόκειται για γενικό κανόνα νόμου, αλλά για μια πρακτική που έχει διαμορφωθεί στην πράξη.

Η μεγαλύτερη ανοχή εξηγείται από το γεγονός, ότι πολλοί παλιοί τίτλοι περιέγραφαν τα ακίνητα χωρίς ακριβείς μετρήσεις ή συντεταγμένες. Συχνά τα όρια ορίζονταν με φυσικά σημεία, γεγονός που δημιουργεί αποκλίσεις στις σύγχρονες μετρήσεις.

Ετσι, μια απόκλιση έως περίπου 10%, μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να γίνει δεκτή, εφόσον δεν αλλάζει το σχήμα και δεν επηρεάζεται γειτονική ιδιοκτησία. Αν όμως υπάρχει επικάλυψη ή μετακίνηση ορίου, ακόμη και μικρότερη απόκλιση, τότε,  μπορεί να δημιουργήσει σοβαρό πρόβλημα.

Η απόκλιση υπολογίζεται με βάση τον εξής τύπο: εμβαδόν Κτηματολογίου μείον εμβαδόν τοπογραφικού διά εμβαδόν Κτηματολογίου επί 100. Ενα παράδειγμα: εάν στο Κτηματολόγιο γράφεται πως το εμβαδόν είναι 10.000 τετραγωνικά μέτρα και το τοπογραφικό πως είναι 9.200 τετραγωνικά μέτρα, τότε η απόκλιση είναι 8%.