Στεγαστική κρίση: γιατί οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν

Η στεγαστική κρίση έχει εξελιχθεί σε ένα από τα σημαντικότερα οικονομικά και κοινωνικά ζητήματα για τα ελληνικά νοικοκυριά, με τις τιμές αγοράς κατοικιών και τα ενοίκια να κινούνται σταθερά ανοδικά τα τελευταία χρόνια. Παρά τις συχνές συζητήσεις για τον ρόλο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ή της Golden Visa, νέα μελέτη του ΚΕΦίΜ επιχειρεί να φωτίσει τις βαθύτερες αιτίες του προβλήματος, καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι ο βασικός παράγοντας πίσω από την αύξηση του κόστους στέγασης είναι η μεγάλη και επίμονη απόκλιση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών.

Σύμφωνα με τη μελέτη, η ελληνική αγορά ακινήτων κουβαλά ακόμη τις συνέπειες της πολυετούς οικονομικής κρίσης, η οποία προκάλεσε κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας και των επενδύσεων σε κατοικίες. Η ανάκαμψη που ακολούθησε μετά το 2018 δεν ήταν αρκετή για να καλύψει το κενό που δημιουργήθηκε, με αποτέλεσμα η διαθέσιμη προσφορά να παραμένει περιορισμένη σε μια περίοδο κατά την οποία η ζήτηση επανέρχεται δυναμικά.

Το πιο χαρακτηριστικό στοιχείο της μελέτης αφορά την πορεία των επενδύσεων σε κατοικίες. Από το 2007 έως το 2017 οι επενδύσεις κατέρρευσαν κατά περίπου 95%, υποχωρώντας από το 11% του ΑΕΠ στο μόλις 0,6%.

Η δεκαετία της κρίσης οδήγησε σε πάγωμα νέων κατασκευών, σε αποχώρηση κεφαλαίων από τον κλάδο και σε συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας σε πρωτοφανή επίπεδα. Ακόμη και σήμερα, παρά τη σημαντική ανάκαμψη των τελευταίων ετών, οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιστοιχούν μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ, ποσοστό που απέχει σημαντικά από τα επίπεδα πριν από την κρίση.

Παράλληλα, οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 84% κατά την περίοδο της ύφεσης. Αν και η δραστηριότητα ανακάμπτει, η παραγωγή νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη σε σχέση με τις ανάγκες της αγοράς.

Η εικόνα αυτή εξηγεί γιατί η προσφορά δεν μπορεί να ανταποκριθεί στη σημερινή ζήτηση, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα όπου συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο μέρος της οικονομικής δραστηριότητας.

Ένα από τα επιχειρήματα που συχνά προβάλλονται στη δημόσια συζήτηση είναι ότι η Ελλάδα διαθέτει μεγάλο αριθμό κενών κατοικιών και άρα το πρόβλημα δεν οφείλεται στην έλλειψη ακινήτων.

Η μελέτη του ΚΕΦΙΜ επιχειρεί να αποδομήσει αυτή την αντίληψη. Όπως επισημαίνεται, περίπου το ένα τρίτο του συνολικού οικιστικού αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Ωστόσο, η ύπαρξη αυτών των ακινήτων δεν σημαίνει ότι είναι άμεσα διαθέσιμα στην αγορά.

Πολλά από αυτά τα ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση, είναι παλαιάς κατασκευής, απαιτούν εκτεταμένες ανακαινίσεις ή αντιμετωπίζουν νομικές και κληρονομικές εκκρεμότητες. Ως εκ τούτου, δεν μπορούν να συμβάλουν άμεσα στην κάλυψη της αυξημένης ζήτησης που παρατηρείται κυρίως στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και σε τουριστικές περιοχές.

Η διαπίστωση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς δείχνει ότι η ποσότητα των κατοικιών δεν αρκεί από μόνη της για να εξηγήσει την κατάσταση. Σημασία έχει και η γεωγραφική κατανομή, η κατάσταση και η πραγματική διαθεσιμότητα των ακινήτων.